הזדמנות הזהב בכריתים אמנת המיסוי ישראל & יוון והפטור החם...

הוראת השעה היוונית יוצרת חלון הזדמנויות יוצא דופן למשקיעים ישראלים אך זה לא יימשך לנצח בעולם ההשקעות הבינלאומיות, לעיתים נוצרים חלונות הזדמנויות ייחודיים המאפשרים למשקיעים מושכלים למקסם את תשואותיהם תוך מזעור נטל המס. כך קורה כיום ביוון, במיוחד בכריתים, שילוב של אמנת המס בין ישראל ליוון יחד עם הוראות שעה יווניות יוצרות הטבות מיסויי נדירות שיכולות להעניק למשקיעים ישראלים יתרון משמעותי.

הזדמנות זהב מה קורה כיום ביוון - המצב המיסוי הנוכחי ביוון כולל כמה הטבות משמעותיות למשקיעים זרים. החשובה שבהן היא העובדה שביוון אין כיום מס רווח הון על נכסים הטבה שנמשכת כבר 15 שנה מאז ביטול המס ב-2010. כמו-כן, קיימות הטבות נוספות למשקיעים זרים, כולל פטור ממס שבח עד 3 נכסים, במסגרת מאמצי הממשלה היוונית למשוך השקעות זרות. ביוון אין מס רווח הון, כן כן שמעתם נכון. עד שנת 2010 היה ביוון מס רווח הון של כ-15% אך החל משנת 2010 ממשלת יוון ביטלה זמנית את מס רווח ההון במדינה עד להודעה חדש של הממשלה בנושא. הביטול הזמני הזה תקף גם היום ביוון נכון לשנת 2025.

אמנת המס: שומרת על הרווחים בכיס המשקיע - אמנת המס בין ישראל ליוון, שנכנסה לתוקף ב-1999, קובעת עיקרון חיוני למשקיעי נדל"ן: רווחים שהפיק תושב של מדינה אחת מהעברת מקרקעין שנמצא במדינה השנייה, יחויבו במס רק במדינה השנייה. במילים פשוטות: משקיע ישראלי שרוכש נכס בכריתים ומוכרו ברווח, ישלם מס רק ביוון - ולא בישראל. וכמובן שגם הישראלים הרבים שמשקיעים ביוון ומשלמים מס על הרווחים מהעסקאות לרשות המיסים היוונית פטורים מתשלום מס רווחי הון בישראל.

המיסוי בפועל: מה עושה המשקיע מבחינת מיסוי רכישה: מס רכישה ביוון הינו בשיעור של 3.09% משווי הנכס. חשוב לציין ששווי הנכס נקבע על ידי הרשויות היווניות, ולא על פי מחיר הרכישה בפועל. לגבי מיסוי הכנסות מהשכרה, המצב עדיף יחסית: משנת 2020, מס הכנסה על שכירות נקבע בשיעור של 9% להכנסות של עד 10,000 יורו, במקום 15%.

"זמני" אינו "נצחי" - הנקודה הקריטית שעל כל משקיע להבין היא שהפטור ממס רווחי הון ביוון הוא זמני. כפי שנאמר בפירוש, הביטול תקף "עד להודעה חדש של הממשלה בנושא". משמעות הדבר שיכולה להיות הודעה בכל עת על חזרת מס רווחי הון ביוון. עם זאת, יש לציין כי זו כבר שנת ה-15 שהפטור נמשך, דבר המעיד על יציבות יחסית של המדיניות.

האפקט על שוק כריתים - התמריצים הללו, יחד עם הפחתת סכום ההון העצמי הדרוש לרכישת נדל"ן והקירבה הגאוגרפית, משכו משקיעים ישראליים להתעניין בהשקעות נדל"ן ביוון. האי כריתים, בפרט, הופך ליעד מועדף בזכות פיתוחי התשתית החדשים וצמיחת תעשיית התיירות.

המגבלה הקריטית מכירת שלושה נכסים בשנתיים - מכירת נכס רביעי תחייב בתשלום מס שבח על כל הנכסים, כולל שלושת הראשונים. כלל זה חיוני להבנה: המשקיע יכול להחזיק עד שלושה נכסים תחת הפטור, אך מכירה מעל שלושה נכנסים מבטלת את כל ההטבות גם לנכסים הקודמים.

תכנון מס מתקדם: מה אפשר לעשות בתכנון מס נכון ושילוב של שתי ההוראות, ניתן להימנע ממס בשתי המדינות. אפשרות זו דורשת ייעוץ מקצועי מתמחה, אך יכולה להניב חיסכון מס משמעותי.

המסקנה העסקית למשקיעים ישראלים השוקלים השקעה בכריתים, התמונה השתנתה אך עדיין יש יתרונות: אמנת המס מונעת כפל מס, כך שתשלום 15% מס רווח הון ביוון פוטר מתשלום 25% בישראל. הפטור ממע"מ על בניינים חדשים נמשך עד סוף 2025. אולם, החלטות השקעה צריכות להתבסס על הנחה שגם ההטבות הנותרות עלולות להשתנות, ולכן הכדאיות הכלכלית של ההשקעה צריכה להיות מבוססת ללא תלות מוחלטת בהטבות זמניות.

נותרו דירות אחרונות בפרויקט שלנו במתחם היסטורי בעיר הזדמנות נדירה להיכנס לשוק צומח.  לפרטים נוספים ומלאים דברו איתנו:)